Reprise du message précédent :

 
 
+1
 
Moi-même j'ai une maitrise en comptabilité, mais je préfère déléguer toute la compta à un expert-comptable (qui est mon pote de promo, major de promo )
 

 
Je ne sais pas ce que ça vaut, ni si c'est adapté à ta situation, mais dans un cas similaire (un bien loué en partie nu, en partie en meublé) j'avais vu un montage où les types avaient créé une SAS à l'IS. La SCI IR louait le bien nu à la SAS, qui se chargeait d'acheter les meubles etc et de le louer meublé.
 
 

 
A moins d'être très fort en compta/fiscalité si ce sont ses études ou sa branche professionnelle  

Attention à l'abus de droit ici
Ou alors louer la partie nue par la SCI en direct et la partie meublée mais bien préciser les conventions et faire valider ça en amont, ça va forcément attirer l'attention ...

merci pour vos réponses  
 
une technique pour louer notre bien et rester à l IR?

sarl de famille avec option à l'ir ?

Cette solution est déjà, de base, très usine à gaz, donc pour que l'avantage fiscal compense cette complexité (qui à un coût) il faut viser des projets probablement au-delà du million.

Mais au-delà de ça, si les associés de la SCI et de la SAS sont les mêmes, c'est juste interdit et il y a de la jurisprudence là-dessus. Faut que je retrouve, mais je crois même que c'est écrit noir sur blanc d'un article du BOFIP.

C'est d'ailleurs pareil si l'associé de la SCI à l'IR prend en location nu le bien en tant que particulier, pour le sous-louer ensuite en meublé et/ou LMNP. Ca fera boom en cas de contrôle du fait de la communauté d'intérêt entre le bailleur (la SCI) et le locataire (l'associé de la SCI)

Bonjour,  
 
J'ai une question bête, mais y a t-il une position unanime du topic sur le choix entre passer LMP vs faire de la location nue (pour une personne qui a déjà du LMNP et risque de passer LMP) ?
 
Je me dis que dans le cadre d'un arrêt d'activité salariée avant l'âge de départ à la retraite (disons 65 ans une fois la réforme passée), le LMP a pour intérêt de créer des cotisations retraite histoire de limiter l'impact sur la pension finale.
 
Et en termes de fiscalité sur les sommes perçues, j'ai commencé des calculs pour comparer LMP et location nue (réel et/ou micro foncier). A première vue, je n'ai pas l'impression que la location nue soit follement avantageuse.. (sauf à faire de gros déficits/travaux)
 
En revanche, pour la fiscalité sur les plus values, le LMP semble bien plus sévère quand on dépasse les 90k€ de revenus... de ce que je comprends, il faudrait rester sous les 90k€ de CA pour échapper à l'imposition des plus values.  
 
 
On pourrait donc dire : LMP jusque 90k€ de CA, puis investissement plutôt en location nue au delà.
 
Note personnelle : je cherche la meilleure alternative entre ces possibilités, mais sans création de société (donc les réponses à base de SCI, SARL ou qui optimiseraient la création d'un patrimoine dans une démarche de transmission de façon générale ne m'intéressent pas)
 
Voilà voilà, c'était au cas où vous auriez des positions "de place" sur le topic, ça m'intéresse de savoir

 
Si tu retrouves la jurisprudence en question, ça m'intéresse    
 
Je ne connais pas spécialement ce blog, il fait partie des premiers résultats que j'ai trouvé via google et il propose cette solution... : https://www.gerantdesci.com/transfo-sci-en-sarl.html
Mais il peut dire de la merde hein
 
En soi, ce n'est pas très différent du montage que font pas mal de commerçants ou d'industriels. Ils ont souvent une SCI qui possède les murs et une SARL pour les exploiter. Ce serait différent pour la location meublée ?
 
L'intérêt n'est pas fiscal, c'est surtout que la SCI IR propriétaire du bien n'a pas le droit de louer en meublé... Donc si les associés souhaitent faire cette activité ensemble, ils sont bien obligés de créer une deuxième structure ?

Dans cet exemple, la SARL est le véritable locataire, donc il n'y a pas de problème. Le problème viendrait si la SARL sous-louerait le local à un autre locataire.

Bah SCI à l'IS. Ou bien SCI à l'IR et louer nu. Les aménagements seront alors payés et détenus par le locataire/SARL/exploitant/what-ever, ce qui est de toute manière assez logique puisqu'en cas de vente du fonds de commerce il faut que l'exploitant puisse vendre ses aménagements. Et fiscalement c'est logique aussi, puisque dans une SCI à l'IR tu ne peux pas déduire les travaux d'aménagement s'il s'agit d'un local professionnel, donc c'est tout à fait optimale de les faire porter au locataire.

J'en suis arrivé à cette conclusion.
Sachant que le LMP reste beaucoup plus intéressant que le nu dans la plupart des cas.

Bonjour,  
 
Merci beaucoup pour ton retour, je pense que je vais partir là dessus.
De ce que j'ai noté, il faut juste faire attention au déficit qui est "perdu" lors du passage LMNP > LMP, mais comme dans mon cas j'ai seulement de l'amortissement reportable (qui n'est pas perdu) et pas de déficit, ça devrait être ok.
 

 
T'as vu ça ou ?
 
Je pensais justement à tenter de passer en LMP avec un nouveau bien histoire d'alléger la facture fiscale pendant quelques années (j'ai des déficits importants qui ne seront pas utilisés dans les 10 années à venir donc perdus ...)

Je n'ai pas le temps d'aller chercher les sources officielles, mais c'est un truc sur lequel je n'ai pas trop d'incertitude....

Si je ne dis pas de bêtise, c'est parce que les règles de déficit foncier sont différentes entre les deux (LMNP = ça ne peut pas te faire passer en négatif / LMP = tu peux passer en négatif).
Donc, sauf erreur de ma part, quand tu passes de LMNP à LMP, tu gardes bien les amortissements reportables, mais tu perds les déficits fonciers qui étaient reportables en LMNP.

Je crois que dans le passé, certains espéraient repasser LMP > LMNP (et donc avec les déficits qui "attendaient" le retour en LMNP) mais j'ai l'impression que le passage LMP est de plus en plus définitif, donc avec risque de dire définitivement adieu au déficit.

Du coup, perso je m'assure que je n'ai pas de déficit pour pouvoir passer LMP sans casse le jour venu.

N'hésitez pas à confirmer/infirmer les autres, je raconte peut être n'importe quoi

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Edit : Exemple de ce qui se dit sur un site lambda de l'internet mondial
https://www.socic.fr/ressources-com [...] t-deficits

À savoir : en cas de passage de LMNP à celui de LMP les déficits antérieurs sont perdus. Néanmoins, par la suite, si l’activité est à nouveau exercée à titre non-professionnel, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés.

En ce qui concerne les amortissements réputés différés, le passage LMP à LMNP ou inversement ne s’apparente pas à une cession d’activité, les amortissements restent donc reportables sous le nouveau régime d’imposition.

Hello,
 
J'ai une question pour des colocataires : lequel des colocs paie la TH ? Ils ont des baux et des cautions distinctes, mais vivent dans le même bien avec une partie collective, une chambre privative.
 
Pour moi, d'après ce que j'ai lu un coloc sera contacté au hasard et devra tout payer. C'est une loterie. Leur projet était de déclarer un coloc en RP pour être tranquille.
 
Mais le fisc me dit que si le propriétaire remplit bien le site des impôts et déclare les 3 locataires, alors la TH sera répartie équitablement et en fonction de la situation de chacun (étudiant, RP ou RS, revenus, etc...) Je n'ai jamais entendu parler de ça.
 
En sachant aussi que certains colocs ont une RP ailleurs, ce qui veut dire qu'il faut payer... (sinon dispense)

Vu que la TH disparait ...

edit : Pour une THS, y'a un bug dans la matrice. Un local = une taxe.

 
...pas en résidence secondaire.
 
Sinon un local=une taxe, tu veux dire qu'il est impossible de diviser la TH d'un local proposé en coloc (avec baux individuels) ? Les impôts m'ont affirmé le contraire mais jamais vu ça..

Ben en fait, il existe un numéro de local unique pour ta maison.  
 
On met une ou deux personnes dedans sur un seul numéro fiscal, on peut en mettre deux autres sur un autre numéro, puis on peut mettre autant de rattachés que l'ont veut avec chacun un numéro fiscal. Mais on a toujours un seul numéro de local, donc on envoi l'avis à la première personne de la liste.  
 
Je ne comprends pas qu'on puisse faire autrement, SAUF si c'est un local professionnel et qu'on a des divisions fiscales comme dans une maison de retraite.
 
Ou alors, il faut que le propriétaire fasse acter la division de sa maison en x appartements avec les déclarations qui vont bien aux impôts. On aura alors x numéros de locaux et autant d'avis.

 
Ca serait une division permanente du local ? Genre un truc dans le cadastre ?
 
Je doute très fortement que le propriétaire fasse ce type de démarche. Bien mieux d'envoyer l'avis de manière random à un des colocs.    

 
Oui c'est vrai, tu as raison, c'est un peu différent. Néanmoins si tu retrouves la jurisrudence que tu évoquais, ça m'intéresse (je dois pas chercher avec les bons mots clés mais je trouve rien...)    
 
 

 
Si le bien est détenu par une SCI à l'IR, et (dans l'exemple que j'avais en tête) exploité en partie en nu, il me semble plus pénible administrativement de la basculer à l'IS que de créer une deuxième société... SI encore une fois la volonté des associés est de meubler eux-mêmes le bien.

Je n'ai pas trop le temps et je n'ai pas retrouvé, mais dans mes souvenirs c'était une citation dans le BOFIP, avec un lien source vers un jugement qui fait jurisprudence.

Pas sûr Ca devient vite une usine à gaz juridique de cumuler les sociétés, tu es obligé de faire des statuts sur mesure pour que ça cadre bien l'ensemble de l'opération, donc c'est pas juste des statuts gratos sur legalstart qui suffiront dans ce cas. Sans parler de la gestion patrimoniale associé.

 
Question fiscalité LMNP.
J'ai acheté un appartement en 2005 et y ai résidé jusqu'à l'année dernière. Je l'ai gardé pour le mettre en location meublée. Le crédit est totalement remboursé à ce jour.
 
Par méconnaissance (et à cause de l'idée selon laquelle, n'ayant aucun intérêt d'emprunt à déduire, l'abattement de 50% du micro-BIC serait sûrement plus intéressant) je n'ai pas creusé le régime réel au moment de le mettre en location. Ca me paraissait trop compliqué.
 
Mais le simulateur de JD2M semble indiquer que je me suis totalement planté :

 

Il n'y a rien qui vous parait déconnant dans cette simulation, je peux m'y fier  
Malgré 4 mois en Micro BIC (2020) + une année complète (2021), je peux bel et bien demander à basculer sur le régime réel pour l'année prochaine, tout en bénéficiant de l'amortissement immobilier ?
 
Des retours sur JD2M ? Je suis habitué aux services en ligne (banque, assurance, mutuelle... je n'ai pas mis les pieds dans une agence depuis 10 ans). Le positionnement de leur offre "Essentielle" semble coller à mon profil, mais j'ai quand même un peu de phobie administrative
Des alternatives sinon ?

Leur simulation me semble plausible.
Ca dépendra donc de savoir si ta phobie administrative est suffisante pour perdre 1.5 k€ par an.
Le logiciel de JD2M est ok pas de souci.

Perso je passe par un comptable à qui j'envoi tout scanné par mail et j'archive les originaux (option réel, 400 euros par an et tu récupères une partie en réduction d'IR), RAS, j'avais été tenté JD2M, mais la tout est fait au carré par un comptable et je prends 0 risques vu qu'un EC repasse derrière

 
 
Il ne s’agit pas d’une réduction IR (globale).
 
C’est une charge au BIC réel (revenu catégoriel).
 
Et JD2M = expert-comptable inscrit à l’ordre.

C'est même marqué sur la première page de leur site.

 
 
Je sors de mon lurking car j'ai une opportunité immobilière qui se présente, j'aimerai vous exposer la situation pour récolter des avis plus avisés    
C'est peut-être plus orienté gestion de patrimoine que immo locatif pur.
 
Ma compagne et moi (non pacsé/33 ans) sommes proprio de notre RP: CRD: 220k sur 13ans, nous remboursons 1.5k/mois. Nos revenus sont de 7k net à 2 et ma compagne possède une entreprise.
 
Pour cette entreprise, elle se déplace régulièrement sur Nantes et loue un logement que le proprio souhaite vendre (fin de son Pinel), c'est un 60m² bien placé avec place de parking couvert estimé 205k. L'idée serait d'acheter le logement "en notre nom", de le louer à son entreprise et de continuer d'y habiter en logement de fonction en quelques sortes.
 
Pour mes interrogations:
- Est-ce bien légal? je m'inquiète un peu de l'abus de droit
- Est-ce que ça tient financièrement (j'ai l'impression que ça va dépendre de comment la banque prend en compte les revenus locatifs)
- LMNP au réel pour déduire les intérêts d'emprunts?
- Quid de la rentabilité? elle me paraît mauvaise mais l'opération me tente car aucun risque d'impayé/pb de locataire (puisque ça sera nous) et ça permet quand même de se faire un petit patrimoine
 
Voilà voilà, au plaisir d'en discuter    

Le LMNP au BIC réel c’est surtout pour déduire l’amortissement comptable.
 
Ta femme a une société à l’IS ?
 
Ça peut se louer combien l’appart en meublé ?

C'est une SAS à l'IS oui, on compte se le louer 700€/mois + ~30€ de charges, on estime à 1500€/an les charges de copro et 1000€/an de taxe foncière

Je vois pas trop le problème.
 
Il y a des chefs d'entreprises qui ont des SCi qui louent les locaux d'activité à leurs entreprises.

Oui je trouve des témoignages de type SCI pour entreprise pour locaux d'activités, moins dans le sens LMNP pour entreprise pour local à titre de logement.
Y a plus qu'à espérer que la logique soit la même...

Si elle a une société, elle doit avoir un comptable. Il pourra aussi répondre à vos questions sur ce sujet.

J'ai besoin de vos avis sur une idée pour faire baisser l'imposition dans une SCI à l'IR avec des locaux loués.
 
Je suis en TMI 30%, donc les revenus fonciers de cette SCI sont taxés à TMI 30% + PS 17,2% (avec une partie de la CSG déductible l'année suivante, donc ~15% en réel) = 45%. C'est énorme.
La SCI a des comptes courants d'associés (CCA) assez important (environ 50k par associé), provenant de versements explicites pour payer des travaux et de bénéfices antérieurs affectés aux CCA des associés car la SCI n'avait pas de trésorerie. Les CCA augmentent d'ailleurs chaque année avec l'affectation du bénéfice, puisque la SCI n'a toujours pas de trésorerie.
 
Il y a 2 associés, ma femme et moi. Actuellement, les CCA ne sont pas rémunérés car c'est une SCI familiale et que l'on n'avait pas envie de complexifier la comptabilité.
 
Mais, pour baisser l'imposition, je réfléchis à mettre une place une rémunération des CCA.
Mon raisonnement est le suivant : Les intérêts des CCA versés par la SCI aux associés seront déductibles des revenus fonciers par la SCI, et donc par les associés, puisque c'est une SCI transparente à l'IR. Mais ces intérêts seront fiscalisés en tant que revenu de placement chez les associés. Ce qui revient à transformer du revenu foncier en revenu financier. Le revenu financier étant à la flat tax 30%, on gagne ainsi 15% par rapport aux 45% d'imposition sur les revenus fonciers.
 
Est-ce que l'idée est bonne ? Est-ce que la complexité comptable est raisonnable (je fais la compta moi-même). J'ai lu qu'il faut se taper 2 déclarations supplémentaires : 2777 et 2561

Pourquoi pas, par contre ça ne fera pas gagner non plus une somme énorme.
 
Si je reprend l'exemple de 100 k€ sur les CCA, un taux d'intérêt de 2 % (1.7% max actuellement mais ça monte), cela fait 2000 € par an environ d'intérêts.
 
Tu gagnes donc 15% de 2000 €, environ 300 euros par an.

Bonne remarque, ça ne fait pas un gros montant optimisé au final

Après, les CCA augmentent chaque année de quasiment 10k grâce à l'affectation du bénéfice. Donc l'optimisation sera chaque année un peu plus forte.

D'ailleurs, puisque la SCI n'a pas de trésorerie, les intérêts des CCA seront eux-même affectés aux CCA Ca fait une boucle comptable un peu bizarre. Est-ce que ça pose un problème pour déduire ces intérêts des revenus fonciers ?

Enfait, à long terme, c'est comme si la SCI souscrivait à un emprunt in-fine perpétuel via les CCA. Ainsi elle pourra déduire des intérêts financiers jusqu'à la dissolution (car les CCA ne seront jamais remboursés avant la vente de l'immeuble), alors que sans rémunération des CCA, la SCI n'aurait plus aucun intérêts financiers à déduire après la fin du prêt immo.

Hello,
 
J'ai une location en meublé, et j'aimerai améliorer la gestion de mon chauffage.
 
J'ai 2 chauffages avec fil pilote et un seche serviete.
 
J'aimerai une solution qui permet de :
- couper le chauffage au dessus de 19 degrés  
- couper le chaufage si la fenetre est ouverte
 
Avez-vous des solutions à me proposer ?
Ou biens dois-je partir sur de la domotique à la geek ?
 
Merci !

Euh tu veux gérer le chauffage de tes locataires ?
c'est légal ça ?

https://www.service-public.fr/parti [...] %A9rature.
S'il paye la facture, il doit chauffer au minimum légal, et à partir de là, c'est légal. Encore heureux que les locataires puissent pas faire open bar sans payer.

ça ne répond pas vraiment à la question
 
tes locataires ils ont la main sur la gestion de leur chauffage croustx ? ou pas du tout ?

bah quand tu payes le chauffage de tes locataires tu le fous dans les charges

Il te faut un système avec thermostat non mobile par le locataire (une grosse vis dans la roulette du thermostat de chaque radiateur (comme on faisait dans le temps pour les appart au ski).  
Et un système de coupure via un émetteur collé à ta fenêtre. Sans la centrale radio associée, ça ne sera qu'un truc super dangereux car le signal pilote c'est du 220V et actuellement c'est comme ça que l'on gère l'ouverture, en abaissant le signal pilote en mode eco ou hors gel, le radiateur se coupe. Ou changer le radiateur pour un qui a la possibilité de rajouter un contacteur d'ouverture.

Tu demandes si c'est légal que les locataires n'aient pas la main sur le chauffage et la réponse est claire : oui, à partir du moment où les minimums légaux sont atteints.

Chacun sa façon de faire, et ça dépend du contexte. Typiquement sur du meublé courte durée c'est logique que la facture soit à ton nom, et logique de ne pas leur laisser la main dessus non plus.