Reprise du message précédent :
Accessoirement il y a aussi beaucoup plus de travaux et d'entretien à faire dans une maison que dans un appartement.

ce qui est compensé par l'absence de frais de copro/charges

Du coup je présente un peu le topo de mon côté.

Premier achat immo en 08/2016.
Deux plateaux de 65m2 chacun à réhabiliter. Complet.
Donc création du F2 et un F3. Chacun respectivement 57m2.
Je loue le F2 depuis 02/2018 et habite le F3 depuis le même moment.
La loc couvre la mensualité du prêt total à 55€ près.
Il ne me reste que les impôts locaux  à inclure.
Le cash Flow ne devrait pas être mauvais  

5 pages et personnes n'a encore parler de mur commerciaux.

Bizarre.  Pourtant je considère que c'est le Graal de l'investissement locatif.

 
Par curiosité quelle est la fiscalité de mur commerciaux ?

La même que l'habitation mais sans la possibilité du micro foncier si sci

 
Tu pourrais détailler ?    

Bail commercial  3/6/9

Pas de vacances locatives en général.

Foncier et charges de copropriété  à la charge du preneur. C'est la base.

Aucun frais, aucun travaux. Tous est à la charge du preneur.

Indice d'augmentation loyer souvent supérieur à l'Irl.

Et une bonne liquidation judiciaire qui dure 8 mois  

C'est toujours moins que 2 ans pour une expulsion.

Autre solution éviter de louer à un kebab

J'aime pas le locatif mais régulièrement je visite quand meme des petits studios à Paris.

Visite d'un studio de 32 m carré à paris 12.
au prix FAI de 345 000 euros soit pres de 11000 euros le m2

Les photos ont l'air pas mal, le studio a l'air super neuf.
En revanche en le visitant, je déchante un peu ..

+ super emplacement
+ tres calme
+ ravalement fait

les -
-parties communes assez défraichies...probablement à refaire dans les années à venir (ça doit surement couter bonbon..)
-luminosité bof
-aspect un peu vieillot de l'appart malgré un état que l'on pourrait qualifier de "correct".
-le soucis étant que l'agencement de l'appart est pas tip top selon les gouts d'aujourd'hui, donc
si j'achète je dois me taper un max de travaux pour remettre ça à jour

Mais surtout c'est le prix qui flanche. Près de 350 000 euros pour un 32 m2, alors que l'intérieur laisse à désirer..

Mes simulations de rendement locatif m'indiquait un 3,2 % net
avec un cashflow négatif de 292 euros par mois.
(et j'ai vraiment optimisé un max, LMNP au réel , crédit sur 25 ans pour diminuer les mensualités, avec un taux imbattable
de 1.3 .. et un apport de 30K )

Attention ce rendement est conditionné à une location de cet appart à 1200 euros par mois
Or en regardant le site de l'encadrement des loyers, je peux louer cet appart au max 987 euros par mois...

Le cashflow negatif ne me dérange pas beaucoup.. disons que c'est surtout l'état des parties communes et l'intérieur qui ma rebuté.
Comment dans le 12 ème peut-on raisonnablement vendre un appart à ce prix
 
Je pense que je n'ai pas du être le seul à être rebuté par le prix, l'agent qui ma fait visité (très sympathique, c'est suffisament rare pour le souligner )
n'avait pas l'air d'avoir bcp de visites ni beaucoup d'offres...

 
 
J'espère qu'on atteint là les limites de la hausse...y'a un moment les investisseurs avisés vont arrêter d'acheter des daubes non rentables. Mais faut espérer qu'il n'y ait pas trop de pigeons friqués sinon ça va continuer d'alimenter la hausse.
 
AirBnB et taux bas ont fait des ravages.

 
Perso à 290 - 300 000 euros je pense que j'aurais fait une offre...  
 
 

Faire du locatif à Paris IM je comprends pas le projet.

Création de patrimoine et pari sur une PV de 30-40% à la revente sous 10-15 ans...
Disons que le risque de perdre de l'argent est moindre comparé à investir à Saint Etienne avec
un soi disant rendement de 20% et voir le prix au m2 s'effondrer de 30% à la revente

Spéculer sur de l'argent que t'as pas c'est couillu quand même

Pas faux
Mais je dirais que c'est vraiment 2 approche radicalement opposées ( investir dans une ville sinistrée avec un rendement de 20%, avoir
bcp de vacances locatives, galérer à trouver des locataires, et avoir la valeur de son bien qui se déprécie ou qui n'augmente pas aussi vite que dans les grandes métropoles)
ou à paris avec un rendement fond euros style mais être presque sur d'avoir une PV intéressante à la revente..)
 
Après faut pas pousser, un 32 m2 à 350 000 dans le 12 ème       , pas pour moi ...  

 
Perso le but c’est de capitaliser en limitant le risque. Un peu comme quand tu mets tous tes livrets au max.

Ça se tient

 
Qu'est-ce qui t'empêche de faire une offre au prix qui te semble juste, voir un peu bas?
au pire t'as un refus, au mieux un bien intéressant à bon rendement

 
 
+1 et c'est comme ça que le marché pourra se réajuster.
 
Dans le cas présent, si AI et vendeurs font un ptit effort à 310 k€ ça passe.

 
 
je vais tenter mais un mec qui baisse de 50 000 .. j'y crois pas trop.
 
à voir ..

Sur 3 projets (terrain, maison, appart) 3 AI différents m'ont dit "non ça passera pas, je peux pas" j'ai dit faites donc et on verra... Et j'ai acheté au prix demandé !

C'est de l'investissement donc zéro affect.
Tu détermines ton prix cible et tu lances la négociation.

Les gens ont tjs honte de négocier quand ils achètent...en revanche ils n'ont pas honte de mettre des prix farfelus quand ils vendent.
Marrants les biais psychologiques.

Je vais également le poster sur conflit entergé, mais mon BB de bailleur qui me loue une chambre vient de décréter qu'il fallait payer 5€ par machine à laver.
Je vis au Luxembourg, c'est une autre législation, je n'ai pas vraiment besoin de votre aide mais voilà putain, c'est pour l'anecdote, je ne l'ai pas vu depuis le message sur la machine mais ca va fighter  

Passer par un expert comptable pour mettre en place un LMNP c'est conseillé ? Obligatoire ?

Pas obligatoire mais cela facilite bien la vie pour un coût final assez faible. En adhérant à un CGA tu as de plus une réduction d'impôts.
Tu as des offres en ligne peu chères et qui font le boulot.

 
Entièrement  d'accord  j'espère bien que la situation va changer  
 
 

Oui et non car si c'est pour avoir un tri de 4 ou 5%, c'est pas très intéressant au final vu le risque derrière.

Mitoyenne la maison ?

Tu investis sur quoi alors si tu as peur des emprunts ?

ouais mais ça c'est si tu pars du principe qu'il n'y aura pas de PV à la revente
 
ce qui reste, je te l'accorde, un pari

ça c'est quelque chose que j'ai jamais compris...
Un appart dans le meme coin est plus cher au m2 qu'une maison, toujours dans le meme coin.
Ca n'a aucune logique.. ca devrait être au contraire plus cher.
Un appart c'est pourri, ta les voisins qui rentre à 3H tu les entends marcher, y a les AG de copros relous... etc..

Euh c'est très loin d'être généralisable, sauf si tu prends en compte le terrain et pas la surface habitable. Surtout en ville.
Dans un coin plus paumé avec assez peu d'appartements, c'est déjà plus plausible. Plus d'offres donc prix plus bas.

Je suis en train de démarcher des banques pour emprunter 100K pour acheter du CORUM Origin. A 1075€ la part ça fait 93 parts.
 
J'ai une proposition sur 25 ans: sur l'échéancier fourni j'aurai des échéances mensuelles, assurance comprise, de 446,95€.
Soit 5363,4€/an à rembourser.
 
Le mois dernier j'ai touché 4,948€ par part.
En supposant qu'une part de Corum génère 4,7€/mois, ça fait 5245,2€/an Net de fic étranger mais Brut de fisc français.
 
Reste à calculer la fiscalité française: https://www.conseil-monfinancier.co [...] areil.html
 
15% des revenus Corum sont imposables en France
TMI 14  
PS 17,2  
 

• micro foncier

Montant de l'impôt = 5245,2 * 0,15 * 0,7 * (0,14 + 0,172) = 171,83€
Revenu Net = 5245,2 - 171,83 = 5073,37€
 
Effort d'épargne annuel = 5363,4 - 5073,37 = 290,03€
Effort d'épargne total sur 25 ans = 290,03*25 = 7250,75€
 
Sachant que la 1ere année j'ai 6 mois de délais de jouissance:
Effort d'épargne an1: 5363,4 - 5073,37
 

• régime réel

Pas intéressant du fait que j'ai un appartement physique à coté, je vous épargne les détails.

Donc en fait pas du tout positif le cash-flows...

C'est bien pour ça que j'ai utilisé le terme "flirter".  

Le rendement est volatile et je n'ai pas non plus pris en compte la revalorisation des parts.

C'est plus flirter avec le positif là, au mieux t'es a l'équilibre, faut pas non plus se mentir

Pour ma part, le bien que j'avais vu et que j'ai visité... Le vendeur était pressé, le week-end dernier, j'ai dit oui, le prix avait l'air sympa... Mais le chiffrage des travaux (cuisinenette d'il y a 20 ans dans son jus.... À refaire, l'électricité, les sols, porte fenêtre à changer d'après les PV d'ag etc). Le bien, légèrement surcôté, devient trop cher. L'idée c'est de faire de la location à la saison et d'allier un achat plaisir avec un remboursement vacances. Pas d'avoir 15 k de travaux pour un bien trop cher. Environnement fabuleux. Mais je ne peux pas acheter un bien pour l'environnement.
Dommage je croyais avoir la perle rare. Mais mieux vaut maintenant qu'une fois la vente signée ou les fonds bloqués avant un compromis.
L'idée d'une saison qui rembourse la moitié du bien s'est effondrée. Faut que je trouve un autre bien !

 
Après le cash-flow positif dans limmo papier ou réel est un mythe. Faut pas non plus se mentir il n’y a que dans les vidéos formations des youtubers que ça existe les cash-flow positifs  
 
Les bons plans avec cash-flow positif c’est des trucs dont 90% du temps tu es sur que la valeur  
de revente au bout de 20 ans sera moindre...