Que pense le topic des SCPI à déficit foncier ?

Je suis associé d'une SCI à l'IR qui encaissent pas mal de loyers sans déficit, donc beaucoup de bénéfice fiscal et par transparence fiscale beaucoup d'imposition à mon niveau (PS + IR au régime foncier réel).

Environ 20k de bénéfice fiscal. Donc 3k de PS et 6k d'IR supplémentaire à mon niveau (je suis en TMI 30). Mais le problème est que la SCI est encore endettée avec son prêt immo. Donc la quasi-totalité du bénéfice sert à payer le prêt immo. Je dois donc payer mes 9k d'imposition alors que la SCI me verse seulement ~2k de trésorerie

Comment faire pour diminuer un peu ça ? Est-ce qu'un investissement dans des SCPI déficit foncier est une bonne idée ?

Des SCPI à déficit foncier, l'intérêt est surtout pour les tmi très élevé ou même pour ceux inférieur?
Et quel sont les rendements avec ce type de SCPI ?

Est-ce que certains d'entre vous ont ouvert des contrats YOMONI / NALO quand c'était la mode et qui avec le recul, considère que c'est / c'était une erreur ?

Pour quelles raisons ?

Me concernant c'est très précis. Je dirai que la marge d'erreur est de 5k€. (Maison estimée à 310Ke, ce qui est conforme aux maisons similaires en vente ou vendues récemment).
Je suis dans une zone où il y a beaucoup de transactions tous les ans.

Un assureur n'a aucun intérêt à voir un de ses fonds euros être négatif (voire même proposer un rendement net < livret A). Ça serait une première en France pour le premier cas et ça entraînerait une décollecte catastrophique. Ils puiseront avant tout dans leur réserve etc.
Pour ça que les 2% sont un plafond ...

Le meilleur PER selon moi (Spirit) n'est pas disponible pour les mineurs.
Je me suis rabattu sur Suravenir pour mes enfants (0.6% de frais et ETF World).

Que pense le topic des SCPI à déficit foncier ?
 
Je suis associé d'une SCI à l'IR qui encaissent pas mal de loyers sans déficit, donc beaucoup de bénéfice fiscal et par transparence fiscale beaucoup d'imposition à mon niveau (PS + IR au régime foncier réel).
 
Environ 20k de bénéfice fiscal. Donc 3k de PS et 6k d'IR supplémentaire à mon niveau (je suis en TMI 30). Mais le problème est que la SCI est encore endettée avec son prêt immo. Donc la quasi-totalité du bénéfice sert à payer le prêt immo. Je dois donc payer mes 9k d'imposition alors que la SCI me verse seulement ~2k de trésorerie
 
Comment faire pour diminuer un peu ça ? Est-ce qu'un investissement dans des SCPI déficit foncier est une bonne idée ?

Non c'est un très bon point    
 
Tout d'abord mon AV Bnp date de 1997 et directement issu d'un héritage. A l'époque (fin 90, les contrats internet sans frais d'entrée type linxea n'existaient pas).
Si ca ne tenait qu'à mois, j'en aurais ouvert une    
Mais ces vieux contrats disposent d'une fiscalité + avantageuse et d'autre part elle a + de 8 ans.
Par ailleurs disposant de pas mal sur cet AV bnp, j'ai toujours réussi à négocier des droit d'entrée de l'ordre de 0,5% (c'est 0,5% de trop, je vous l'accorde puisque maintenant les contrats internet existent).
Mais la je n'ai fais que 2 versement dessus avec ces 0,5% de droit d'entrée et je ne compte plus en faire. Si je dois réinvestir ce sera une AV "internet" qui performe bien.
 
Ma remarque c'était juste de dire que finalement les AV bancaire peuvent afficher elles aussi de bonnes perf, jusque la j'avais retenu que c'était la double peine d'ouvrir une AV en dure en banque:
 
- plus de frais (ceci dit on peut négocier et selon les périodes promotionnelles on peut les avoir à 0)
- mauvais rendement (visiblement non pour mon AV)
 
 

Ah. J'allais poser la question sur la fiabilité du truc en lisant les pages en retard et j'suis arrivé jusqu'à ton post.
 
Ici ça me parait totalement déraisonnable. Même si je n'ai aucune idée précise du marché, j'aurais mis à la technique ancestrale du doigt mouillé bien 500k de moins (une paille ...).
 
Les autres, ça vous parait correct les estimations de ce site ???

Que pense le topic des SCPI à déficit foncier ?

Je suis associé d'une SCI à l'IR qui encaissent pas mal de loyers sans déficit, donc beaucoup de bénéfice fiscal et par transparence fiscale beaucoup d'imposition à mon niveau (PS + IR au régime foncier réel).

Environ 20k de bénéfice fiscal. Donc 3k de PS et 6k d'IR supplémentaire à mon niveau (je suis en TMI 30). Mais le problème est que la SCI est encore endettée avec son prêt immo. Donc la quasi-totalité du bénéfice sert à payer le prêt immo. Je dois donc payer mes 9k d'imposition alors que la SCI me verse seulement ~2k de trésorerie

Comment faire pour diminuer un peu ça ? Est-ce qu'un investissement dans des SCPI déficit foncier est une bonne idée ?

A la base, pourquoi ne pas avoir choisi la SCI à l'IS ?

A la base, pourquoi ne pas avoir choisi la SCI à l'IS ?

As-tu un PER ?

 
 
Comment ton AV BNP peut avoir un bon rendement ?
Tu compares à quoi ?
Tu as investi en ETF dans ton AV BNP ?
 
Ou alors tu parles du rendement du fonds euro, pas de l'AV.
 

Le TRI d'un emprunt (= son taux d'intérêt) est sensé être inférieur au TRI d'une SCPI malgré ses frais d'entrée grâce à sa revalorisation dans le temps et ses loyers (assimilable à des intérêts pour faire simple).
 
Prenons un emprunt à 3% de taux d'intérêts et une SCPI avec un TRI net de 4% post imposition (revalorisation + loyers). Un particulier dispose de 100€ de cash initialement. Soit un horizon d'investissement de 15 ans.
 
- Cas n°1 : aucun levier d'endettement n'est utilisé
Valeur totale escomptée au bout de 15 ans : 100 * 1,04^15 = 180€
 
 
- Cas n°2 : un levier d'endettement est utilisé
Valeur empruntée à la banque à un taux de 3% : 100€
Valeur empruntée à la banque placée dans une SCPI avec un TRI net de 4% : 100€
Cash disponible placée dans une SCPI avec un TRI net de 4% : 100€ (cash disponible initialement)
 
Valeur totale escomptée des SCPI au bout de 15 ans : 200€ * 1,04^15 = 360€
- Valeur remboursée à la banque : 100€ * 1,03^15 = 156€
= Valeur totale escomptée au bout de 15 ans : 360€ - 156€ = 204€
 
Conclusion :
Création de valeur de l'effet de levier : 204€ - 180€ = 24€  

 
Je viens de recevoir 60 k euros. Quel placement pourriez-vous me conseiller, sachant que je souhaite avoir une garantie sur le capital (zéro risque), et qu'il est possible que j'aie besoin de cet argent pour un achat immobilier dans les deux ans qui viennent ?
 

 
Merci. Après visiblement le plus dur, en 2023, c'est d'avoir un bon taux et perso j'ai pas envie d'emprunter 200K sur 20 ans pour n'avoir que 2.8%. C'est la fin de l'abondance des crédits    

Hello et best wishes pour 2023
 
Petite question PEA, en cas de clôture du plan en mars par exemple, alors que j'ai l'habitude de recevoir des dividendes (Stellantis par exemple) en avril, est-ce que je peux récupérer d'une façon ou d'une autre ces dividendes ou c'est simplement perdu (et donc couillon de fermer à ce moment là) ?

 
 
La question serait plutôt, pourquoi choisir la SCI à l'IS ?

Je mets ça là Demande de valeur foncière https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

Hello et best wishes pour 2023
 
Petite question PEA, en cas de clôture du plan en mars par exemple, alors que j'ai l'habitude de recevoir des dividendes (Stellantis par exemple) en avril, est-ce que je peux récupérer d'une façon ou d'une autre ces dividendes ou c'est simplement perdu (et donc couillon de fermer à ce moment là) ?

La PB pour Linxea Zen est tombée.
1.30% pour Euro Garanti, 1.40% pour Euroflex, voir la fiche produit.

La société à l'IR est intéressante quand on a une faible TMI et si on veut faire achat/revente en profitant de la fisca des PV immo des particuliers.
 
(Généralement les bailleurs sont des gens aisés avec une TMI 30 % et plus).
 
Généralement, la société à l'IS est plus intéressante car les loyers sont moins imposés (on peut avoir une assiette à 0 car amortissement comptable donc 15 % d'IS x 0 = 0 et au pire c'est 15 % d'une assiette imposable plus petite) donc on subit pas un problème de tréso perso chaque année comme notre camarade Kimmeria, on sort quand on veut en dividendes (flat tax 30 %),... seul défaut c'est à la revente imposition des PV pro. Donc il faut calculer l'un dans l'autre. Mais généralement pour une TMI 30 % et plus la société IS est plus intéressante. On est sûrs de percevoir des loyers, alors que revendre (et avec PV) ce n'est pas sûr.

C'est une très bonne question.
 
Avec les autres associés, on était arrivé à la conclusion que c'était kif-kif sur le long terme, entre IR et IS, avec les frais de gestion et en considérant le cycle complet de taxation (donc avec revente du bien immo, taxation de la PV, liquidation de la SCI et distribution aux associés).
 
Et du coup on a préféré à l'IR, pour éviter les inconvénients de l'IS et la complexité afférente. Mais du coup on a les inconvénients de l'IR, que l'on a peut-être un peu sous-estimé

 
 
 
La société à l'IR est intéressante quand on a une faible TMI et si on veut faire achat/revente en profitant de la fisca des PV immo des particuliers.
 
(Généralement les bailleurs sont des gens aisés avec une TMI 30 % et plus).
 
Généralement, la société à l'IS est plus intéressante car les loyers sont moins imposés (on peut avoir une assiette à 0 car amortissement comptable donc 15 % d'IS x 0 = 0 et au pire c'est 15 % d'une assiette imposable plus petite) donc on subit pas un problème de tréso perso chaque année comme notre camarade Kimmeria, on sort quand on veut en dividendes (flat tax 30 %),... seul défaut c'est à la revente imposition des PV pro. Donc il faut calculer l'un dans l'autre. Mais généralement pour une TMI 30 % et plus la société IS est plus intéressante. On est sûrs de percevoir des loyers, alors que revendre (et avec PV) ce n'est pas sûr.

non perdu il faut fermer après les dividendes si tu veux les percevoir.

Hello,
 
bon une année de plus, pas terrible pour l'épargne ça avance pas vite (seulement 1600e d'intérêts générés hors PEA) :  
 
profil :  
29 ans ; locataire
LA = 15k
PEL (2.5%) = 58k
PEE = 4k
PEA = 13k
 
Je peux épargner 1500/mois je pense continuer sur du DCA ETF World Amundi sur le PEA comme cette année (1200 PEA/ 300 LA).  
 
Il y a t'il potentiellement plus intéressant ?  
 

Horizon d'investissement
Comme mon travail me permet de partir en "pré-retraite" à l'âge de 42 ans, je me suis fixé cette date comme horizon d'investissement, soit au minimum 16 ans.

Et avec ma compagne, comme nous faisons pas mal de route (+600Km/Semaine), nous sommes passés sur une Tesla Model 3 depuis Avril 2022.
(TM3 à 45 370€, crédit de 47 500€)

Fig. 1 - La France à deux vitesses
 

Peux tu developper ?

Il tilte sur la retraite à 42 ans

Dans notre cas, on a aussi considéré le surplus de frais d'une SCI à l'IS : CFE à payer, expert comptable, compte bancaire pro, etc. Sur 30 ans en cumulé, ça ferait quasiment 60k de frais, qui n'existent donc pas dans notre SCI à l'IR.
Et comme c'est une SCI détenant un bien professionnel, on prévoit justement une vente lors de la retraite dans ~30 ans. Donc on a réfléchi à l'optimisation de la revente également.
 
Avec une TMI à 41 ou 45, je pense que c'est un nobrainer : il faut en effet partir en SCI à l'IS. Mais avec une TMI 30, c'est moins évident. On a longtemps hésité sur le choix du régime, mais j'avoue que le problème de trésorerie a été un peu sous-estimé

 
Au delà du "plus intéressant" qui dépend de la TMI de chacun des investisseurs, la SCI à l'IS a surtout l'avantage d'une faible (voire absence d')imposition en phase de capitalisation. l'IS est essentiellement du au moment de la revente et matérialisation d'une plus-value. Donc plus favorable d'un point de vue cashflow.

La PB pour Linxea Zen est tombée.
1.30% pour Euro Garanti, 1.40% pour Euroflex, voir la fiche produit.

Hello,

bon une année de plus, pas terrible pour l'épargne ça avance pas vite (seulement 1600e d'intérêts générés hors PEA) :

profil :
29 ans ; locataire
LA = 15k
PEL (2.5%) = 58k
PEE = 4k
PEA = 13k

Je peux épargner 1500/mois je pense continuer sur du DCA ETF World Amundi sur le PEA comme cette année (1200 PEA/ 300 LA).

Il y a t'il potentiellement plus intéressant ?

Bonjour à tous !  
 
Avant toute chose, je vais commencer par me présenter  
Rt27k, 28 ans, pacsé et sans enfant.
 
Pour faire simple, je suis fonctionnaire, un salaire de 2K5€ net par mois et l'avantage d'avoir un logement de fonction dans notre belle capitale
 
Je vais vous épargner le "pourquoi du comment" j'ai commencé à investir et directement rentrer dans le vif du sujet.
 
Horizon d'investissement
Comme mon travail me permet de partir en "pré-retraite" à l'âge de 42 ans, je me suis fixé cette date comme horizon d'investissement, soit au minimum 16 ans.
 
Stratégie d'investissement
Depuis fin 2021, le premier de chaque mois, j'achète pour 1K€ de CW8 sur mon PEA.
J'investis aussi à hauteur de 200€ par mois en cryptomonnaie (50% BTC & 50% ETH).
(Pour mes achats quotidiens, j'utilise la CB de Binance afin de recevoir 2% de cashback en BNB)
 
Épargne
Je souhaite garder une réserve de 10K€ afin de pouvoir pallier à n'importe quelle grosse dépense.
 
Autre
Je ne l'inclus pas dans l'épargne mais je possède une Ducati Panigale V2 (+15K€) que j'hésite à revendre pour "booster" mes investissements et me soulager de l'assurance (100€/Mois) mais difficile de choisir ou mettre le curseur entre plaisir et investissement ...
Et avec ma compagne, comme nous faisons pas mal de route (+600Km/Semaine), nous sommes passés sur une Tesla Model 3 depuis Avril 2022.
(TM3 à 45 370€, crédit de 47 500€)
 
Voilà le topo !
 
 
Et la suite ?
Recentrer l'épargne pour la mettre seulement sur le Livret A ?!
 
Clôturer mon PEL ouvert le 10/11/2017 avec un taux de 1% brut pour le rouvrir avec un nouveau taux ?
Est ce utile avec le peu d'épargne que j'ai ?
 
Ouvrir une AV pour prendre date en sachant que je ne vais alimenter que mon PEA jusqu'au plafond ?
 
SCPI en direct pour utiliser l'effet de levier d'un crédit ?
 
 
Je suis preneur de tout bon conseils !!

Tant que ça correspond à ta stratégie, rien à dire.
Peut être ouvrir 1-2 AVs pour prendre date ?

 
 
Camarade militaire avec RJI à 42 ans on dirait  
 
Quand tu dis pré-retraite, tu auras déjà la liquidation ? (RJI)
Ou juste le départ pour une RJD 20 ans plus tard (retraite à jouissance différée).
 
Ca change tout, de savoir si tu toucheras déjà une pension à 42 ans ou si ça arrivera à 62 ans ou plus.